Passoire thermique : définition et solutions pour en sortir

Fin 2022, le nombre de passoires thermiques était estimé à 4,8 millions de biens (des logements classés F ou G au DPE), soit 15,7 % du parc résidentiel français. Mal isolées, très énergivores, les passoires énergétiques font grimper les factures des occupants et rejettent d’importantes quantités de gaz à effet de serre dans l’atmosphère.

C’est pourquoi la loi Climat et résilience de 2021 impose des interdictions de location et des restrictions à la vente, obligeant de facto les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation. Mais quels travaux précisément ? Comment sortir du statut de passoire thermique ? Et d’abord, de quoi parle-t-on exactement ? PES France vous explique tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

L’expression « passoire thermique », ou « passoire énergétique », est employée pour désigner un logement caractérisé par sa consommation excessive d’énergie. En pratique, il s’agit d’un bien consommant beaucoup plus d’énergie qu’il ne le devrait au vu des standards actuels (au moins 330 kWh/m²/an pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire) et qui rejette trop de CO₂ (au moins 70 kg CO₂eq/m²/an).

Dans les faits, les passoires énergétiques sont souvent des logements bâtis avant 1975 et l’entrée en application de la première réglementation thermique (RT 1974). Avant cette date, en effet, l’isolation thermique des biens résidentiels n’était pas une priorité.

Comment reconnaît-on une passoire thermique ?

Une passoire thermique se reconnaît à la note indiquée sur le DPE (diagnostic de performance énergétique), en l’occurrence : F ou G. Cette note est calculée en fonction de la consommation énergétique en kWh par mètre carré et par an, en tenant compte d’un certain nombre de critères, comme la qualité de l’isolation thermique et la performance de l’installation de chauffage.

Au-delà de la note au DPE, plusieurs éléments témoignent de la précarité énergétique d’un logement :

Le taux d’effort énergétique annuel, autrement dit : la part des revenus consacrés aux factures d’énergie (celle-ci ne doit pas excéder 8 %). Le problème étant principalement lié à une mauvaise isolation thermique, des travaux de rénovation permettent de réaliser rapidement des économies d’énergie.
Le ressenti : les occupants n’obtiennent pas le confort thermique souhaité, en hiver comme en été.
Un taux d’humidité important, qui témoigne d’une isolation insuffisante. L’humidité excessive se manifeste par de la condensation sur les vitres, des taches sur les plafonds et les murs, des parois constamment humides au toucher, et des revêtements qui ne tiennent pas (papier peint qui se décolle ou peinture qui s’écaille).

Quel est l’impact d’une passoire thermique sur le marché immobilier ?

Une passoire thermique pose des problèmes à tous les niveaux, pour les occupants comme pour les propriétaires.

D’une part, les occupants souffrent du manque de confort thermique. En plus d’avoir du mal à chauffer leur logement, ils se retrouvent bien souvent en position de précarité énergétique en raison de factures d’énergie trop lourdes. Sans parler des problèmes d’humidité qui augmentent les risques de maladies respiratoires.

D’autre part, les propriétaires sont affectés par la perte de valeur de leur bien immobilier sur le marché. En effet, l’obligation d’afficher le DPE dans l’annonce de vente ou de location fait que les acheteurs et les locataires savent immédiatement à quoi s’en tenir. D’autant plus que la vente d’un logement énergivore est soumise à la réalisation d’un audit énergétique, plus précis encore que le DPE.

Ce critère désormais essentiel, appelé « valeur verte », peut avoir un impact significatif sur le prix d’un bien : les passoires tendent à subir d’importantes décotes, jusqu’à – 8 % pour les logements classés F ou G (Notaires de France). De fait, même s’il n’existe pas d’interdiction de vente d’une passoire thermique, cela complique grandement les choses pour le propriétaire.

À cela, il faut ajouter l’interdiction de location d’une passoire thermique instaurée par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui a fait de la performance énergétique un critère de décence à part entière. Ce texte interdit progressivement la location des passoires thermiques selon un calendrier spécifique. Sont concernés :

Les logements G+ depuis le 1^er janvier 2023.
Les logements G depuis le 1^er janvier 2025.
Les logements F au 1^er janvier 2028 et E au 1^erjanvier 2034.

L’interdiction s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de la date d’entrée en vigueur. La loi vise à protéger les locataires contre les factures d’énergie trop élevées, à réduire les émissions de gaz à effet de serre, et à laisser aux propriétaires le temps de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Comment améliorer l’efficacité énergétique d’une passoire thermique ?

Compte tenu de ces contraintes, les propriétaires (bailleurs ou occupants) sont incités à entreprendre des travaux afin de faire sortir leur logement de l’état de passoire thermique. La question est : comment améliorer son DPE ?

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La réponse est simple : en effectuant des travaux de rénovation. Parmi les interventions les plus courantes pour améliorer l’isolation d’une maison, on trouve :

L’isolation de la toiture, des murs extérieurs et des planchers bas.
Le remplacement des fenêtres et des portes.
L’installation d’un système de chauffage et/ou de production d’eau sanitaire plus économe, comme une pompe à chaleur, un poêle à bois ou une chaudière biomasse.
La mise en place d’une ventilation performante.
L’installation d’un système d’énergie renouvelable (comme des panneaux solaires).

Pour ce qui est de l’isolation d’un appartement, les travaux se focalisent généralement sur le renforcement de l’isolation thermique des murs par l’intérieur (une opération qui ne nécessite pas de modifier la façade de l’immeuble) et sur le remplacement des menuiseries.

Quelles aides financières sont disponibles ?

Afin de réaliser ces travaux, les propriétaires ont droit à des aides financières. À ce titre, il est intéressant d’envisager une rénovation globale : en choisissant d’effectuer plusieurs travaux (par exemple : l’isolation des murs et l’installation d’une pompe à chaleur), les aides allouées sont plus importantes.

Dans le cas de MaPrimRénov’, par exemple, un propriétaire peut bénéficier du dispositif « Parcours accompagné » qui lui octroie jusqu’à 15 000 € d’aide (dans la limite de 50 % du coût des travaux) et d’un bonus « sortie de passoire thermique » d’un montant maximal de 1 500 €.

Cette aide à l’isolation peut être complétée par une TVA réduite à 5,5 % et par un éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 € pour un projet de rénovation énergétique globale). Mais attention : pour en profiter, il faut obligatoirement faire appel à une entreprise d’isolation certifiée RGE comme PES France !