Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : un incontournable pour la vente et la location d’un bien immobilier

Les performances énergétiques d’un logement constituent, de plus en plus souvent, un critère de choix pour les acquéreurs et pour les candidats à la location. Pour les évaluer, ils disposent d’un document adapté, le diagnostic de performance énergétique (DPE) : celui-ci les renseigne sur les niveaux de consommation d’énergie et sur les quantités de gaz à effet de serre émises par l’habitation. Ce document, obligatoire pour la vente d’un bien immobilier comme pour sa mise en location, est donc un précieux indicateur de la santé thermique de votre propriété. D’autant plus qu’il fournit des recommandations sur les travaux de rénovation énergétique à envisager pour optimiser le confort thermique du bâtiment. PES France, société d’isolation, vous donne les clés pour comprendre le diagnostic de performance énergétique et identifier les travaux à réaliser afin de booster la classe énergie de votre maison ou de votre appartement.

Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE est une sorte de bilan des performances énergétiques d’un bâtiment. Ce diagnostic évalue la consommation d’énergie du logement et indique la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, en classant ces deux informations dans des « étiquettes », selon un barème allant de A à G.

Utilisé dans le cadre d’une vente immobilière ou d’une location, le diagnostic de performance énergétique donne de précieuses informations aux candidats acheteurs ou locataires. Ceux-ci peuvent se faire une idée claire des consommations d’énergie d’un logement et, ce faisant, des montants de leurs futures factures de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, d’éclairage et de climatisation (que l’énergie utilisée soit l’électricité, le gaz, le fioul ou une énergie renouvelable). En outre, la version la plus récente du DPE, dont nous reparlons plus bas, propose une estimation chiffrée des frais d’énergie à l’année.

Il existe également un « DPE neuf » employé dans le cadre de la construction des bâtiments. Ce diagnostic valide l’étude thermique réalisée préalablement à l’édification d’une maison ou d’un immeuble, ou à la construction de parties nouvelles adossées à un bâtiment existant. Il est remis à l’acheteur, au plus tard, le jour de la livraison du logement.

Les particularités du DPE nouvelle version

Rendu obligatoire pour la vente en 2006 et pour la location en 2007, dans la foulée du « plan climat » du gouvernement, le diagnostic de performance énergétique a connu une évolution importante à la date du 1^er juillet 2021. Cette nouvelle version du DPE intègre notamment la notion de « passoire thermique » pour désigner les biens immobiliers dont la classe énergie est trop faible et qui, dans ce cadre, peuvent nécessiter des travaux de rénovation énergétique. Faisons le point sur les changements apportés par ce nouveau DPE :

• Alors qu’il avait autrefois un caractère exclusivement informatif, le diagnostic de performance énergétique est opposable depuis le 1^er juillet 2021. En cas d’erreur ou d’information manquante, la responsabilité du vendeur peut être engagée par l’acquéreur.
• Le DPE version 2021 a instauré un nouveau mode de calcul de la consommation d’énergie et du taux d’émission de CO₂, mis en place par le ministère de l’Environnement. La méthode de calcul tient compte de cinq postes de consommation : le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage, la climatisation et les auxiliaires (chauffage et VMC). Auparavant, le calcul se faisait sur la base des factures et aboutissait régulièrement à des DPE vierges (dans environ 20 % des cas), faute de disposer des éléments nécessaires. Cette méthode nouvelle, plus fiable, est applicable à tous les logements, ce qui la rend universelle.
• Ce DPE affiche plus clairement les émissions de gaz à effet des bâtiments, en lien avec l’ambition gouvernementale de réduction des GES.
• Enfin, le nouveau diagnostic énergétique est aussi plus lisible pour les particuliers – ce que nous allons voir dans la partie suivante.

Comment lire un DPE et quelles informations peut-on en tirer ?

Ancien ou nouveau DPE, on trouve globalement, dans ce document, les trois informations qui suivent :

• La classe énergie du logement, liée à sa consommation énergétique. Elle s’affiche sous la forme d’une « étiquette énergie » avec une note allant de A (bâtiment économe – niveau du label BBC, pour Bâtiment Basse Consommation) à G (bâtiment très énergivore). Cet indicateur est exprimé en énergie primaire, celle-ci désignant l’énergie telle qu’elle est disponible dans la nature, et il est pris en compte pour calculer la consommation d’énergie finale.
• La quantité de gaz à effet de serre (GES) émise par l’habitation dans le cadre de sa consommation d’énergie. Là encore, les résultats sont présentés sous la forme d’une « étiquette climat », via une note allant de A (faible quantité rejetée) à G (importante quantité rejetée).
• Des recommandations précises visant à diminuer la consommation d’énergie et à améliorer les performances. C’est sur ces recommandations que PES France s’appuie pour vous proposer des travaux de rénovation énergétique correspondant à votre maison ou appartement, en fonction de la note énergie que vous ambitionnez d’atteindre.

Le nouveau DPE a l’avantage d’être plus lisible que l’ancien, en vertu d’un design plus clair et plus aisé à appréhender pour les particuliers. On y trouve une synthèse des informations essentielles, les deux étiquettes relatives à la consommation énergétique et aux émissions de CO₂, ainsi qu’une estimation du montant des factures énergétiques pour le logement en question. Ce DPE est donc plus facile à décrypter que l’ancien.

Dans quels cas doit-on réaliser un DPE dans son habitation et quelles sont les obligations consécutives ?

La réalisation d’un DPE est une obligation dans deux cas de figure : la vente et la location d’un bien immobilier. Voyons cela dans le détail.

Quand demander la réalisation d’un DPE ?

Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre son habitation, ou qu’un bailleur souhaite mettre sa propriété en location, il est indispensable d’établir un diagnostic de performance énergétique. Celui-ci est destiné à informer les acheteurs et les locataires des classes énergie et climat auxquelles appartient le logement concerné. Les deux étiquettes issues du DPE doivent être affichées dans les annonces immobilières, en vente comme en location. Et depuis le 1^er janvier 2022, il est nécessaire d’y ajouter l’estimation de la facture d’énergie pour le bâtiment. Si vous ne respectez pas cette obligation en tant que vendeur ou bailleur, cela peut entraîner l’annulation de votre transaction ou du bail locatif.

Précisons que l’obligation de fournir un DPE en location ne s’applique qu’aux logements destinés à être occupés à titre de résidence principale (soit plus de quatre mois par an). Il n’est donc pas nécessaire de présenter ce diagnostic dans le cadre d’une location saisonnière.

Il est bon de noter qu’il n’existe qu’un seul DPE valable pour les processus de vente et de location. Dans l’un comme dans l’autre cas, la réalisation du DPE suit la même méthodologie, est soumise à la même réglementation, et s’appuie sur la même méthode de calcul. Il n’y a donc pas, d’un côté un « DPE vente », et de l’autre un « DPE location ». Un diagnostic de performance énergétique réalisé pour une habitation peut être utilisé indifféremment pour une vente ou pour une mise en location, à condition de s’assurer de sa validité.

Le DPE, en tant que diagnostic, n’est pas seul : il vient s’intégrer au dossier de diagnostics techniques (DDT) que tout vendeur ou bailleur doit remettre à ses interlocuteurs. Ce dossier se compose, en fonction du type de logement et de l’âge du bâti ou des équipements, de l’ERP (état des risques et pollutions), des diagnostics électricité et gaz, des diagnostics plomb et amiante, etc.

Enfin, sachez que tout propriétaire est en droit de faire réaliser un DPE à tout moment, indépendamment d’un projet de vente ou de location. Cela, simplement pour faire le point sur les performances énergétiques de son logement et envisager des travaux à effectuer pour améliorer le confort thermique des occupants.

Quelles obligations après la réalisation du diagnostic de performance énergétique ?

Les obligations qui incombent au propriétaire vendeur et au bailleur après la réalisation du DPE se rejoignent pour l’essentiel. Pour un vendeur, la seule obligation est celle d’informer les acheteurs en affichant les étiquettes énergie et climat dans l’annonce, et en glissant le diagnostic dans le DDT. Mais quelle que soit la note énergie obtenue par le logement, le vendeur n’est pas contraint d’effectuer des travaux d’amélioration des performances énergétiques.

A priori, c’est la même chose pour la mise en location : le DPE existe à titre informatif seulement, l’opposabilité du diagnostic n’étant applicable qu’en cas d’erreur ou de manquement. Mais la nouvelle version du DPE, instaurée en 2021, change quelque peu la donne en imposant des obligations aux logements particulièrement mal classés sur le plan énergétique – ces logements qu’on désigne comme des « passoires thermiques ». 

Ainsi, les propriétaires de biens notés F ou G ne peuvent plus augmenter leur loyer lors d’un changement de locataire, et ce, partout en France (depuis le 25 août 2022). Ils doivent aussi réaliser, en plus du DPE, un audit énergétique de leur propriété.

Mais il y a plus grave, car la loi prévoit l’interdiction progressive des biens immobiliers énergivores à la location : à partir du 1^er janvier 2028, les logements étiquetés F ou G (selon la méthode du calcul du DPE nouvelle version) ne pourront plus être loués. Pour ces propriétaires, il n’y a donc plus le choix : il est indispensable de s’appuyer sur le diagnostic de performance énergétique pour réaliser des travaux visant à améliorer les niveaux de consommation et d’émission de gaz à effet de serre. Nous verrons plus bas comment PES France peut vous venir en aide pour vos travaux de rénovation thermique.

Comment se déroule un DPE et combien ça coûte ?

La réalisation d’un DPE ne doit rien au hasard. Au contraire, elle suit une méthodologie rigoureuse : nous avons vu plus haut que le DPE nouvelle version s’appuie sur une méthode de calcul qui tient compte de cinq postes de consommation d’énergie, et que ce calcul doit aussi intégrer des notions complexes comme celle de l’énergie primaire ou finale.

Un DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié

C’est pourquoi la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique doit être confiée à un professionnel : un diagnostiqueur certifié. Il est le seul à pouvoir établir un DPE valable, accepté par les notaires et recevable par la justice en cas de litige.

Comment se déroule un DPE ? Concrètement, le technicien vient sur place, dans votre maison ou dans votre appartement, pour évaluer lui-même les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Il faut lui fournir un maximum de documents : informations sur l’année de construction du bâtiment, plans (de la maison, de l’appartement ou de l’immeuble), matériaux utilisés pour la construction et pour l’isolation thermique (y compris pour les éventuels travaux effectués au fil du temps), factures d’installation et d’entretien du système individuel de production d’eau chaude sanitaire, etc.

Toute la question est de savoir comment trouver un diagnostiqueur certifié… et la réponse est donnée par le ministère de la Cohésion des Territoires. Celui-ci met à la disposition des particuliers un annuaire en ligne permettant de trouver les techniciens spécialisés en fonction de la zone géographique. Son usage est d’une grande simplicité, puisqu’il suffit de rentrer la commune, le code postal, le département ou la région pour obtenir une liste de diagnostiqueurs près de chez soi.

Le coût d’un diagnostic de performance énergétique

Forcément, l’intervention d’un professionnel a un coût. Le prix moyen d’un DPE dépend du type de logement et de la superficie à couvrir, mais aussi de l’urgence de la demande – d’où l’intérêt de faire appel à un technicien suffisamment à l’avance. Voici un tableau des prix, issu du site de l’Ademe :

Les prix indiqués ci-dessus comprennent le déplacement du professionnel jusqu’au logement, l’évaluation des performances énergétiques, et l’élaboration du DPE qui vous sera remis au format papier et/ou électronique.

La durée de validité d’un DPE

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est une information importante. Car, si vous disposez d’un DPE suffisamment récent, vous n’avez peut-être pas besoin de le refaire pour vendre ou pour louer.

Par défaut, la durée de validité du DPE est fixée à 10 ans par le Code de la construction et de l’habitation (article D. 134-4-2). Mais il existe deux exceptions :

• Si des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique ont été réalisés dans le logement, il est important de réaliser un autre DPE pour prendre en compte ces changements. En effet, passer d’une note F à une note D, ou C, c’est plutôt une bonne nouvelle !
• En raison de la mise en place d’une nouvelle version du DPE au 1^er juillet 2021, les diagnostics réalisés avant cette date sont voués à expirer plus rapidement. De fait, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides seulement jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux qui ont été réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Autre cas de figure : si vous désirez vendre votre habitation et que vous détenez encore le diagnostic de performance énergétique réalisé par l’ancien propriétaire, il est préférable d’en faire un nouveau. En effet, celui-ci sera établi à votre nom, ce qui vous permettra de couvrir votre responsabilité.

Pourquoi et comment améliorer la classe énergie de son logement ?

Comme nous l’avons vu, le diagnostic de performance énergétique est un élément essentiel du processus de vente et de location. C’est une obligation légale à laquelle vous ne pouvez pas vous dérober en tant que propriétaire ou bailleur. Mais plus encore : c’est un levier d’attractivité pour vos futurs acheteurs ou locataires.

La consommation d’énergie comme critère de choix pour l’achat et la location

En effet, au même titre que d’autres critères comme le prix, la localisation, la surface ou le nombre de pièces, les qualités énergétiques d’un logement revêtent une importance considérable pour les candidats à l’achat ou à la location. La crise énergétique, combinée à la hausse des prix de l’énergie, ainsi qu’une conscience écologique de plus en plus développée, incitent les Français à s’intéresser toujours plus aux niveaux de consommation des logements et aux quantités de gaz à effet de serre qu’ils émettent. C’est aussi ce qui explique pourquoi un nombre grandissant de propriétaires engage des travaux de rénovation énergétique.

Dans ce contexte, le nouveau DPE joue un rôle déterminant, à la fois dans le choix d’un logement par un acheteur ou par un locataire, et dans le parcours de rénovation des propriétaires. Car le diagnostic, tel qu’il se présente aujourd’hui, constitue un document de référence pour connaître la réglementation et pour identifier les transformations à effectuer afin d’atteindre le niveau de performance souhaité.

En outre, il est dans l’intérêt des propriétaires de biens énergivores, classés F ou G, et voulant les proposer à la location (ou continuer à le faire si c’est déjà le cas), d’effectuer les travaux nécessaires dans les meilleurs délais. Car, à partir de 2028, ces logements, considérés comme des « passoires thermiques », ne répondront plus aux critères de décence et seront tout simplement interdits à la location.

Quels travaux pour améliorer les performances énergétiques de son habitation ?

L’amélioration des performances énergétiques d’un logement passe notamment par la réalisation de travaux d’isolation thermique. Ce n’est pas la seule démarche à prendre en compte, bien entendu – on peut aussi envisager de troquer la chaudière énergivore contre un appareil à condensation plus écologique et plus économique, ou d’installer une ventilation plus efficace –, mais c’est néanmoins la priorité.

Car la mauvaise isolation du logement est responsable, en grande partie, des importantes consommations d’énergie. Selon l’Ademe, le simple fait de rénover l’isolation des murs extérieurs et du toit permet de supprimer jusqu’à 55 % des ponts thermiques, et le changement des fenêtres contribue à réduire encore ces pertes de 10 à 15 %. C’est donc par là qu’il faut commencer.

Pour réaliser de tels travaux, PES France s’appuie sur le résultat de votre DPE et sur les recommandations faites par le diagnostiqueur. Dans le cas des logements mal classés et concernés par les limitations imposées par la nouvelle réglementation (note F ou G), l’entreprise peut également s’appuyer sur l’audit énergétique réalisé en amont.

Nous venons à votre domicile pour faire le point sur les améliorations à apporter et sur les méthodes les plus adaptées (isolation par l’extérieur ou isolation par l’intérieur, isolation des combles, etc.), et vous proposons un devis dans les meilleurs délais.

Pourquoi faire intervenir une entreprise spécialisée dans la rénovation thermique des bâtiments ?

En faisant appel à PES France pour prendre en charge vos travaux d’amélioration des performances énergétiques de votre logement, vous bénéficiez de l’intervention d’une entreprise spécialisée dans l’isolation thermique des bâtiments. Nous vous garantissons le savoir-faire de nos équipes et la qualité de la réalisation des travaux, avec, à la clé, des performances qui atteignent les niveaux souhaités en termes de classe énergie et de classe climat.

Enfin, le recours à une entreprise RGE (Reconnue Garante de l’Environnement) est indispensable pour profiter des aides financières attribuées par l’État et par certaines collectivités aux particuliers souhaitant rénover leur isolation thermique. Cela concerne notamment l’éco-prêt à taux zéro, la prime énergie, MaPrimeRénov’ et la TVA à 5,5 %.

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