DPE de location : quelles sont les obligations à respecter en 2025 ?

Vous envisagez de proposer un logement à la location – ou vous le faites déjà ? Vous devez tenir compte des exigences applicables à la performance énergétique du logement. En plus de l’obligation de présenter un DPE de location au futur locataire, la réglementation interdit progressivement la mise en location des biens les plus énergivores. Ainsi, depuis le 1^er janvier 2025, tous les logements classés G et au-delà sont concernés. Que faut-il savoir au sujet du diagnostic de performance énergétique (DPE) et des obligations qui incombent au propriétaire bailleur ? Comment améliorer le classement d’une passoire thermique et quels travaux de rénovation énergétique mettre en œuvre ? PES France vous dit tout.

Qu’est-ce qu’un DPE de location ?

Le diagnostic de performance énergétique est un document essentiel du droit immobilier, qui donne des informations sur la consommation d’énergie d’un bâtiment ou d’un logement et sur ses émissions de gaz à effet de serre (GES). La première est exprimée en énergie primaire (kWhep/m²/an) en fonction de la quantité consommée par le logement pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la ventilation et l’éclairage. Quant au taux de GES, il est exprimé en kg eqCO₂/m²/an.

Le DPE de location est réalisé à l’initiative du propriétaire bailleur et fait partie du dossier de diagnostics techniques qu’il doit remettre au locataire avant la signature du bail immobilier.

Le diagnostic se présente sous la forme de deux étiquettes classant le logement de A à G, l’une pour la consommation d’énergie et l’autre pour le GES. Les classes énergétiques A et B désignent les logements affichant la plus haute performance, tandis que les classes du DPE F et G  représentent les plus énergivores et polluants – communément qualifiés de « passoires thermiques ».

Les seuils d’énergie et de GES depuis le 1^er juillet 2021

(Source : Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement)

Pourquoi le DPE de location est-il obligatoire ?

Le futur locataire a le droit d’être informé du niveau de consommation énergétique du logement qu’il s’apprête à louer, en raison de l’incidence d’une consommation excessive sur le montant de ses factures d’énergie. Cette obligation de produire un DPE de location concerne exclusivement les logements utilisés à titre de résidence principale : les biens destinés à être occupés moins de 4 mois par an ne sont pas concernés.

Par ailleurs, la loi Climat et résilience de 2021 prévoit une interdiction progressive de la mise en location des logements les plus énergivores. Concrètement, au-delà d’une certaine classe de DPE fixée par le législateur, la location d’un logement est alors prohibée par la loi, celui-ci étant considéré comme indécent.

Le calendrier d’interdiction de location d’une passoire thermique a été établi comme suit (à compter du 1^er janvier de chaque année) :

• En 2023 pour les logements classés G+ au DPE.
• En 2025 pour les logements classés G.
• En 2028 pour les logements classés F.
• En 2034 pour les logements classés E.

Une fois ces échéances passées, le bien immobilier doit faire l’objet de travaux de rénovation conséquents dans l’optique d’améliorer sa performance énergétique jusqu’à atteindre la note minimale imposée. Ainsi, depuis le 1^er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement avec un DPE classé G : cela concerne une première mise en location, un renouvellement de bail ou une reconduction tacite du contrat de location. Au 1^er janvier 2028, l’interdiction de location avec DPE F et G  sera en vigueur.

Comment améliorer les performances énergétiques d’un logement ?

Que votre logement soit concerné par l’interdiction progressive de location ou que vous souhaitiez optimiser le confort du locataire, vous pouvez choisir de réaliser des travaux de rénovation énergétique afin d’augmenter ses performances et de lui attribuer une meilleure note au DPE de location (en sautant de classe). Mais comment améliorer son DPE ? Quels sont les travaux à effectuer en priorité dans le bien immobilier ?

Les entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique proposent de se focaliser sur les points de déperdition les plus importants du bâtiment ou du logement tels que déterminés par l’Ademe, à savoir :

• La toiture (entre 25 et 30 % des déperditions d’énergie).
• Les murs (entre 20 et 25 %).
• L’air renouvelé et les fuites (entre 20 et 25 %).
• Les fenêtres (entre 10 et 15 %).
• Les planchers bas (entre 7 et 10 %).

Les travaux dans le logement consistent à isoler les combles, les murs et les planchers bas, à remplacer les menuiseries et à optimiser la ventilation, puis à installer des équipements plus économes (chaudière à condensation ou pompe à chaleur, par exemple). Bien sûr, l’isolation d’une maison sera forcément assez différente de l’isolation d’un appartement : dans ce dernier cas, la copropriété peut également agir sur les parties communes de l’immeuble.

Dans certains cas, une intervention isolée ne suffit pas : il faut alors envisager une rénovation globale du logement, c’est-à-dire la réalisation d’au moins deux types de travaux pris dans des catégories différentes. La rénovation globale permet d’atteindre une performance bien meilleure et de bénéficier d’une réelle complémentarité des travaux, pour des économies à long terme bien plus importantes. C’est aussi la condition sine qua non pour faire gagner plusieurs classes à une passoire thermique.

Comment réaliser ces travaux et améliorer son DPE de location ?

Ces travaux doivent être confiés à une entreprise d’isolation spécialisée, afin de garantir le gain d’efficacité énergétique. L’intervention de professionnels certifiés RGE fait également partie des conditions à remplir pour être éligible aux aides financières à la rénovation énergétique. Ainsi, pour bénéficier de MaPrimRénov’ et ainsi financer des rénovations d’ampleur, il est obligatoire de confier ces travaux à une entreprise RGE. De même que pour une autre aide à l’isolation : l’éco-prêt à taux zéro.

Pour réaliser vos travaux et améliorer votre DPE de location, il est donc crucial de passer par une entreprise expérimentée et certifiée en matière de rénovation énergétique, comme PES France. N’hésitez pas à demander votre devis !