Travaux de rénovation énergétique en copropriété : guide

Réaliser des travaux de rénovation énergétique dans une copropriété contribue à protéger la planète en réduisant les émissions de gaz à effet de serre, à améliorer le confort des occupants et à maîtriser les dépenses liées à la consommation d’énergie. C’est aussi un levier de valorisation de l’immeuble. Ces travaux peuvent concerner l’isolation thermique des différentes parties du bâtiment ou le remplacement des menuiseries, et donnent lieu à des aides financières (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro et CEE). Voici tout ce qu’il faut savoir au sujet des obligations légales des copropriétés, des rénovations qu’il est possible d’effectuer et des aides accessibles.

Travaux de rénovation énergétique en copropriété : quelles obligations légales ?

Dans sa volonté d’éradiquer les passoires thermiques (les logements et immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique), la loi Climat et résilience de 2021 a imposé des obligations en matière de travaux de rénovation énergétique en copropriété.

Ce texte phare de la transition énergétique prévoit ainsi la réalisation de travaux d’isolation du bâtiment dans le cadre d’opérations de rénovation importante : ravalement de façade comprenant plus de 50 % de la surface, réfection de la toiture et aménagements visant à augmenter la surface habitable de plus de 5m². Cela, bien sûr, sauf impossibilité technique, patrimoniale ou juridique.

D’autres obligations sont liées à la performance du bâtiment, comme l’interdiction de location des logements classés G depuis le 1^er janvier 2025, le remplacement des équipements de chauffage collectif vétustes et polluants, et la nécessité de mettre en place un plan pluriannuel de travaux.

Enfin, il faut savoir que toute intervention sur les parties communes doit faire l’objet d’une concertation entre les copropriétaires. Celle-ci permet d’identifier les besoins de travaux de rénovation énergétique en copropriété (à partir du DPE et de l’audit énergétique intégrés au diagnostic technique global), de choisir le maître d’œuvre et l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour le projet, d’établir un budget prévisionnel et de voter les décisions afférentes en assemblée générale.

Quels travaux d’amélioration énergétique effectuer dans une copropriété ?

En pratique, quels travaux peuvent être réalisés dans une copropriété pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment ?

L’isolation thermique par l’extérieur, essentielle pour faire des économies énergétiques et gagner en confort. Cette opération consiste à poser un isolant sur les murs du bâti afin de réduire les transferts de chaleur entre l’intérieur et l’extérieur.
L’isolation de la toiture, qui peut se faire via différentes techniques en fonction de la configuration de l’immeuble (soufflage, épandage, isolation par panneaux ou par rouleaux, etc.), au niveau de la toiture ou des combles.
L’isolation des planchers bas, situés entre le rez-de-chaussée et les espaces non occupés en dessous (caves ou vide sanitaire).
Le remplacement des menuiseries, qui revient à isoler les portes et les fenêtres de l’immeuble afin de limiter les déperditions de chaleur, de réduire les infiltrations d’air parasites et d’améliorer le confort. (Notez qu’en cas de modification de l’aspect extérieur, une déclaration de travaux doit obligatoirement être déposée en mairie.)
L’isolation de la tuyauterie par le calorifugeage, une technique peu coûteuse consistant à isoler la tuyauterie de façon à limiter la consommation d’énergie.

Projets de rénovation globaux ou individuels : avantages et inconvénients

En matière de travaux de rénovation énergétique dans une copropriété, deux types de projets coexistent : ceux qui sont portés par les copropriétaires à titre individuel, et ceux qui sont gérés par les copropriétés. Quels sont les points forts et faibles de chaque approche ?

Les projets individuels. Chaque copropriétaire est en droit de réaliser les travaux qu’il souhaite dans son lot privatif, dès lors qu’il ne touche pas aux parties communes ni à la structure de l’immeuble. Néanmoins, l’efficacité de ce type de projet est limitée, la liste des travaux réalisables étant restreinte : l’isolation par l’extérieur n’est pas envisageable, par exemple. Les gains énergétiques sont donc plus modestes.
Les projets portés par la copropriété. La rénovation énergétique des copropriétés implique des coûts élevés et doit passer par un processus de décision complexe. Pour autant, l’amélioration de l’isolation globale du bâtiment est indispensable pour que les travaux réalisés dans chaque lot aient du sens. Par ailleurs, les travaux effectués à l’échelle du bâtiment ne suffisent pas toujours, ne permettant pas de régler des problèmes spécifiques à un logement.

C’est la complémentarité des deux projets qui permet d’aboutir à une rénovation réussie.

Quelles aides financières sont prévues pour les copropriétés ?

Pour financer ces travaux de rénovation énergétique en copropriété, il est possible de recourir à différentes aides gouvernementales :

MaPrimeRénov’ Copropriété est réservée aux interventions qui ciblent les parties communes et les parties privatives déclarées d’intérêt collectif. Cette aide couvre entre 30 et 45 % du coût des travaux en fonction de l’ampleur de la rénovation, avec un bonus de 10 % accordé en cas de sortie du statut de passoire énergétique. Pour être éligible, la copropriété doit avoir au moins 75 % des lots à usage d’habitation principale (65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins) et avoir recours à une assistance à maîtrise d’ouvrage.
L’éco-prêt à taux zéro Copropriétés est octroyé pour trois catégories de travaux : rénovation ponctuelle, rénovation globale permettant au bâtiment d’atteindre un seuil minimal de performance énergétique, et réhabilitation de l’installation d’assainissement non collectif par un système qui ne consomme pas d’énergie. Le montant prêté va de 10 000 à 50 000 € par logement.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) désignent un dispositif étatique qui permet aux vendeurs d’énergie et de carburant de financer les travaux de rénovation des particuliers et des copropriétés. Pour être éligible, l’immeuble doit avoir été bâti depuis au moins deux ans et les travaux doivent faire partie d’une liste d’opérations éligibles. Il faut aussi faire appel à une entreprise RGE.

Vous savez désormais quels sont les travaux de rénovation énergétique qu’une copropriété peut réaliser, et dans quelles conditions. Pour mener à bien votre projet, il ne vous reste plus qu’à faire appel à une entreprise d’isolation aguerrie comme PES France.

FAQ Travaux de rénovation énergétique en copropriété

Quels travaux sont considérés comme obligatoires en copropriété ?

La loi Climat et résilience impose des obligations d’isolation lors de certains travaux lourds (ravalement de façade important, réfection de toiture, extension de surface) sous réserve d’exceptions prévues par la réglementation

Comment financer des travaux de rénovation énergétique ?

Plusieurs aides sont proposées par l’État pour couvrir une partie du coût des travaux de rénovation énergétique en copropriété : MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ et les Certificats d’Économies d’Énergie.

Quelles sont les étapes pour planifier une rénovation en copropriété ?

La planification de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique en copropriété suppose de suivre un processus rigoureux : préparation (recherche d’informations et de conseils), état des lieux et proposition de scénarios d’économies d’énergie, choix des professionnels (maître d’œuvre et assistant à maîtrise d’ouvrage) en assemblée générale, vote des copropriétaires, puis réalisation des travaux.