Existe-t-il une interdiction de vente pour les passoires thermiques ? Le guide pratique pour 2026

De nombreux propriétaires choisissent de vendre des logements énergivores afin de se prémunir contre les conséquences de la loi Climat et résilience, en particulier l’interdiction de location qui frappe les passoires énergétiques. Bien qu’il n’existe pas (encore) d’interdiction de vente pour les passoires thermiques, vous devez néanmoins tenir compte de deux contraintes : l’application d’une décote sur le prix de vente et l’obligation de faire réaliser un audit énergétique. Celui-ci est idéalement pris en charge par une entreprise d’isolation qui peut aussi vous recommander des travaux de rénovation ciblés. Dans cet article, nous vous aidons à mieux comprendre ce qu’est une passoire énergétique et quelles exigences pèsent sur les propriétaires vendeurs.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsque sa consommation d’énergie excède des seuils définis par la loi. En pratique, cela veut dire qu’il consomme une grande quantité d’énergie finale pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. De plus, les émissions de gaz à effet de serre d’un logement énergivore sont généralement très élevées.

Pour connaître la classe énergétique d’un logement, il faut se référer au résultat de son diagnostic de performance énergétique (DPE). À l’issue d’un examen approfondi du bien et de ses consommations d’énergie, le diagnostiqueur lui attribue une note allant de A à G. Un bâtiment acquiert le statut de passoire thermique lorsque sa note atteint F ou G :

• La classe F correspond aux logements dont la consommation d’énergie est comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an.
• La classe G concerne les biens dont la consommation dépasse 420 kWh/m²/an.

Le parc immobilier français compte environ 4,2 millions de passoires énergétiques, ce qui représente 13,9 % des 30,6 millions de résidences principales. Pour réduire cette incidence, le gouvernement a voté une loi ayant pour but d’inciter les propriétaires à rénover leur logement énergivore. Avec, à la clé, non pas une interdiction de vente des passoires thermiques, mais une salve de contraintes lors d’un projet de cession.

Impact de la loi Climat et résilience : une interdiction de vente des passoires thermiques à venir ?

Depuis son adoption en juillet 2021, la loi Climat et résilience a donné lieu à une série de mesures visant à accélérer la rénovation énergétique des bâtiments. Ainsi, bien que rien n’oblige concrètement les propriétaires à effectuer des travaux afin de gagner des classes énergétiques, deux contraintes viennent compliquer les transactions immobilières pour ce type de bien :

• L’interdiction de mise en location des logements classés E, F et G. En pratique, seuls les biens classés G ne sont plus autorisés à être loués depuis le 1^er janvier 2025. Mais le calendrier gouvernemental prévoit l’extension de cette règle aux logements classés F en 2028 et aux biens classés E en 2034. Par ailleurs, depuis août 2022, il n’est plus permis d’augmenter le loyer d’un bien classé F ou G.
• L’obligation de réaliser un audit énergétique en complément du DPE pour les maisons individuelles classées E, F et G, avec une extension prévue aux logements classés D en 2034. Plus riche et précis qu’un DPE, l’audit énergétique établit des scénarios de travaux de rénovation énergétique à réaliser pour augmenter la classe du logement.

À ce stade, il n’y a donc pas d’interdiction de vente pour les passoires thermiques : seule la location est concernée. Ceci étant dit, il n’est pas impossible que le gouvernement finisse un jour par acter l’exclusion des logements énergivores du parc immobilier destiné à la vente. Ou, du moins, qu’il continue de compliquer grandement les choses pour les propriétaires en les contraignant à effectuer un minimum de travaux avant une transaction.

Passoire thermique : un effet significatif sur le prix de vente

Par ailleurs, il faut tenir compte du fait qu’un DPE mal noté (E, F ou G) se traduit presque systématiquement par une baisse du prix de vente. Cette décote s’explique par des coûts de rénovation élevés et par les restrictions de location imposées par l’État : elle peut atteindre 15 à 20 % par rapport aux logements mieux classés, en fonction de la localisation.

À l’inverse, un classement élevé valorise le bien immobilier et tend à augmenter significativement son prix de vente. Même en l’absence d’une stricte interdiction de vente pour les passoires thermiques, il est donc préférable d’envisager des travaux d’amélioration de la performance énergétique si la note de votre logement est basse.

Comment améliorer le DPE de son logement ?

Si la vente d’une passoire thermique s’accompagne de risques notables, il faut peut-être se demander comment améliorer son DPE. Pour cela, vous devez envisager la réalisation d’un certain nombre de travaux de rénovation énergétique :

• Réfection de l’isolation thermique (murs, toiture, planchers).
• Remplacement des menuiseries extérieures (portes et fenêtres).
• Remplacement du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
• Installation d’une ventilation plus efficace.
• Changement de l’éclairage pour le rendre moins énergivore.

Ces travaux nécessitent un investissement financier considérable qu’il est possible d’atténuer en obtenant une aide à l’isolation parmi les nombreux dispositifs existants : MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, la prime énergie et la TVA réduite. Pris en charge par une entreprise spécialisée comme PES France, un tel chantier vous aidera à vendre plus facilement votre logement ou à contourner une éventuelle future interdiction de vente pour les passoires thermiques.

FAQ

Quels types de logements sont concernés par l’interdiction de vente des passoires thermiques ?

Il n’existe pas concrètement d’interdiction de vente des passoires thermiques. En revanche, la réglementation prévoit l’interdiction de mise en location d’un logement ayant obtenu une note F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Quelles sont les étapes à suivre pour se conformer à la réglementation sur les passoires énergétiques ?

Pour se conformer à la réglementation issue de la loi Climat et résilience, vous devez réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans le logement à vendre. Si la note du DPE est comprise entre E et G, il vous faut également effectuer un audit énergétique, et éventuellement mandater une entreprise pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans le bien immobilier.

Quelles aides financières sont disponibles pour les travaux de rénovation énergétique ?

Plusieurs aides de l’État sont mises à la disposition des propriétaires pour financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement. Parmi ces aides, les plus courantes (et intéressantes) sont MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, la TVA à taux réduit, ainsi que le dispositif des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE). À cela, il faut ajouter les aides des collectivités locales et le prêt à l’amélioration de l’habitat proposé par la CAF.